Immobilienkredit Rechner

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Immobilienkredit

Kostenlos den optimalen Immobilienkredit berechnen

Sie möchten jetzt oder in naher Zukunft eine Baufinanzierung abschließen? Dann sind Sie hier auf immobilienkredit-rechner.org genau richtig – vor allem wenn es Ihnen um den Vergleich von Konditionen verschiedener Anbieter und die Berechnung Ihres Wunschkredites geht. Wir vergleichen und berechnen für Sie schnell, einfach und kostenlos. Zudem können Sie sich über die Funktionsweise einer klassischen Baufinanzierung informieren und von Tipps profitieren.

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Der Aufbau einer klassischen Baufinanzierung

BaufinanzierungEine Baufinanzierung ist praktisch eine ähnliche Geldleihe, wie Sie diese sicher bereits von gewöhnlichen Konsumdarlehen her kennen. Mit dem Unterschied, dass die Rahmenbedingungen einer Immobilienfinanzierung deutlich umfangreicher sind als bei Konsumkrediten. Der Grund dafür liegt vor allem im meist deutlich höheren Finanzierungsvolumen. Denn die eigenen vier Wände gehören für den Großteil der Menschen zu den wohl finanziell aufwendigsten Anschaffungen ihres Lebens. Dementsprechend hoch sind die dafür benötigten Darlehenssummen. Ein Kreditinstitut prüft folglich genau, wie hoch bei Vertragsabschluss ein mögliches Kreditausfallrisiko wäre. Dazu wird einerseits die Bonität des potenziellen Kreditnehmers ermittelt. Anderseits bewertet der Kreditgeber die zu finanzierende Immobilie. Da diese im Regelfall als Sicherheit für die gewünschte Finanzierung dient (per Grundschuld bzw. Hypothek), ist dies verständlich. In diesem Zusammenhang wird der sogenannte Beleihungswert des Objekts ermittelt.

Der Beleihungswert ist letztlich die Grundlage dafür, wie ein Darlehen gestaltet wird. Eine klassische Baufinanzierung besteht häufig aus mehreren Teilen. Der Grund dafür liegt in der Tatsache, dass Kreditgeber lediglich Summen in Höhe von 60 % des errechneten Beleihungswertes als besicherten Kredit ausgeben dürfen. Dieser Teil wird als sogenanntes Realdarlehen bezeichnet und ist naturgemäß der zinsgünstigste Teil der Gesamtfinanzierung. Der darüber hinausgehende Betrag wird schließlich als Personal- bzw. Blankodarlehen gewährt. Aus Gründen der Transparenz fassen wir diese beiden Teile an dieser Stelle zusammen. Dieser Anteil ist teils deutlich preisintensiver. Aufgrund des für diesen Teil praktisch höheren Risikos für den Kreditgeber zahlen Sie als Kreditnehmer höhere Zinsen. Aus beiden Teilen Ihrer Baufinanzierung ergibt sich schließlich ein Mischzins, der letztlich die tatsächlichen Zinskosten Ihrer Gesamtfinanzierung widerspiegelt.

Als praktisch ideal kann Ihre Finanzierungssituation angesehen werden, wenn Sie als Kreditnehmer über mindestens 40 % der gesamten Kosten Ihres Vorhabens verfügen. Denn können Sie so viel Eigenkapital einbringen, ist praktisch ein Verzicht auf den Anteil des teureren Personal- bzw. Blankodarlehens möglich. Allerdings handelt es sich hier nicht allein um 40 % des Immobilienpreises bzw. der reinen Baukosten. Auch Nebenkosten müssten in diesem Zusammenhang berücksichtigt werden. Auf diese Weise wäre eine Finanzierung im Allgemeinen sehr preiswert und die Ratenbelastung relativ gering.

Wie Ihre Baufinanzierung ablaufen kann

ImmoblieNach Beantragung Ihres Wunschkredites wird wie erwähnt eine Bonitätsprüfung durchgeführt und der Beleihungswert des gewünschten Objektes ermittelt. Das Kreditinstitut benötigt dazu verschiedene Unterlagen. Haben Sie diese eingereicht und wird ihr Kredit bewilligt, kommt es schließlich zur Ausreichung Ihres Finanzierungsbetrages. Je nach Vorhaben wird dieser schrittweise ausgezahlt – zum Beispiel im Rahmen eines Bauvorhabens – oder gar im Ganzen direkt an den Verkäufer überwiesen – sofern Sie eine bereits bestehende Immobilie erwerben möchten.

Was Sie bei Vertragsabschluss Ihrer Baufinanzierung jedoch immer beachten sollten, ist die sogenannte Zinsbindungsfrist. Diese gibt an, für welchen Zeitraum der vereinbarte Zinssatz gilt – dabei sind 5, 10 oder 15 Jahre üblich. Die Dauer der Zinsbindung kann letztlich ebenso wichtig für die Höhe der anfallenden Zinskosten sein wie der Zinssatz selbst. Denn bei Ablauf der Zinsbindung ist Ihre Baufinanzierung im Regelfall noch nicht vollständig zurückgezahlt. Im Gegenteil. Die Tilgung in den ersten Jahren ist meist am geringsten. Der noch offene Finanzierungsbetrag ist bei Bindungsablauf deshalb meist sogar noch recht hoch. Und genau diesen müssen Sie als Kreditnehmer weiterfinanzieren. Die Gefahr, die sich für Sie daraus ergibt, sind möglicherweise steigende Kreditzinsen an den Geld- und Kapitalmärkten. Kommt es dazu, wird Ihre Baufinanzierung bei Zinsbildungsablauf teurer. Denn die Zinskosten steigen ab dem Zeitpunkt der Weiterfinanzierung. Ist in dieser Situation keine Streckung der Gesamtlaufzeit gewünscht oder möglich, steigt Ihre Kreditrate zwangsläufig und plötzlich an – von heute auf morgen. Diese Mehrbelastung ist nicht zu unterschätzen. Ein Rechenbeispiel soll Ihnen dieses Phänomen näher bringen:

Annahmen zur Berechnung: Sie haben vor Kurzem eine Baufinanzierung mit einem Mischzins von effektiv 3,15 % abgeschlossen. Die vereinbarte Zinsbindungsdauer beträgt 10 Jahre. Der Gesamtkreditbetrag Ihrer Finanzierung beläuft sich auf 250.000 Euro. Da Sie ein Tilgungssatz von 1,5 % jährlich vereinbart haben, ergibt sich eine monatliche Kreditrate in Höhe von 968,75 Euro.

Kreditdaten:

Gesamtsumme 250.000€
Zinssatz 3,15 % p.a.
Tilgungssatz 1,5 % p.a.
Kreditrate 968,75€
Zinsbindungsfrist 1 Jahrzehnt
Restschuld bei Ablauf der Zinsbindung 205.988,82€
Dauer bis zur Volltilgung 36 Jahre

Bis zum Ablauf der Zinsbindung steigt das Zinsniveau der Geld- und Kapitalmärkte an. Dies führt auch zu steigenden Zinssätzen für Geldanlagen und Kredite. Sie sind gezwungen, den Restbetrag Ihres Kredites weiterzufinanzieren – zu den nun gültigen Konditionen. Für Ihre Anschlussfinanzierung wird Ihnen ein Zinssatz von 5,15 % angeboten. Nach Vergleich der Konditionen mit anderen Kreditinstituten entscheiden Sie sich schließlich für dieses Angebot. Denn zinsgünstigere Möglichkeiten der Weiterfinanzierung haben sich für Sie nicht ergeben. Die ursprünglichen Gesamtlaufzeit von Ihrem Darlehen möchten Sie beibehalten. Daraus resultiert folgende Anschlussfinanzierung:

Gesamtsumme 205.988,82€
Zinssatz 5,15 % p.a.
Kreditrate 1.310,94€
Zinsbindungsfrist 1 Jahrzehnt
Restschuld bei Ablauf der Zinsbindung 205.988,82€
Dauer bis zur Volltilgung 26 Jahre

Fazit und Empfehlung

BerechnungsfazitWie zu erwarten war, müssen Sie nach Ablauf der Zinsbindungsfrist einen deutlichen Anstieg der Kreditrate hinnehmen. Die Gründe dafür liegen im höheren Finanzierungszins. Da Sie keine Laufzeitstreckung wünschen, ergibt dies zwangsläufig höhere Zinskosten, die sich in Ihrer Rate niederschlagen. Dazu sei nochmals erwähnt, dass dieser Kostenanstieg trotz des bereits abgezahlten Kreditanteils in Höhe von immerhin knapp 45.000 Euro entsteht.

Um gegen solche Anstiege der Kreditrate in jedem Fall gewappnet zu sein, helfen im Prinzip nur zwei Maßnahmen. Zum einen sollten Sie eine möglichst lange Zinsbindungsdauer vereinbaren – zumindest in Zeiten vermeintlich niedriger Zinsen an den Märkten. Die längere Zinsbindungsfrist verschafft Ihnen Planungssicherheit. Von möglichen Zinssteigerungen wären Sie und Ihre Finanzierung erst deutlich später betroffen. Dies spart bares Geld. In Phasen eines höheren Zinsniveaus gilt hingegen das Gegenteil. Hier sollten Sie auf möglichst kurze Zinsbindungsfristen setzen. Denn auf diese Weise ist es Ihnen vermutlich möglich, bereits eher von niedrigeren Kreditzinsen zu profitieren.

Betrachtet man die unterschiedlichen angebotenen Bindungsfristen, fällt auf, dass die in diesem Zusammenhang jeweils angebotenen Zinssätze unterschiedlich sind. Dies kommt dadurch, dass die Kreditinstitute die ihrerseits erwarteten zukünftigen Zinsänderungen der Märkte bereits heute in den Zinsen einkalkulieren. So wird es naturgemäß so sein, dass der Zinssatz für eine längere Zinsbindung in Zeiten niedriger Kreditzinsen höher sein wird als der einer kürzeren Bindungsfrist. Umgekehrt natürlich adäquat. Das verleitet Sie dazu, auf das vermutlich ungünstigere Kreditangebot zurückzugreifen, wenn Sie ausschließlich den gebotenen Zins beachten. Zwar ist dieser im Beispiel niedriger Marktzinsen zunächst niedriger. Doch angesichts der meist nur vergleichsweise geringen Zinsunterschiede zwischen den Bindungsfristen sollten Sie eher Wert auf Kalkulierbarkeit und Zinssicherheit legen. Denn auch das Rechenbeispiel hat gezeigt, wie negativ die Auswirkungen steigender Zinssätze in Niedrigzinsphasen sonst ein können.

Warum ein Konditionsvergleich so wichtig ist

KonditionsvergleichWie Eingangs angeboten, sollten Sie vor Vertragsabschluss dringend einen Konditionsvergleich verschiedener Anbieter vornehmen. Denn bei einer Baufinanzierung können bereits relativ geringe Zinsunterschiede große finanzielle Auswirkungen haben. Der Grund dafür liegt einerseits in den oft hohen Kreditsummen. Diese sorgen für absolut betrachtet hohe Zinskosten. Doch auch die recht langen Vertragslaufzeiten tragen zum Effekt insgesamt hoher Zinsbeträge bei. Aus diesem Grund lohnt sich ein Konditionsvergleich bei einer Baufinanzierung mit unserem Rechner ganz besonders. Schon mit geringfügig niedrigeren Sollzinsen lässt sich viel Geld sparen. Ein kurzes Beispiel soll dies verdeutlichen:

Annahmen zur Berechnung: Sie nehmen einen Baufinanzierungskredit in Höhe von insgesamt 265.000 Euro auf. Als anfänglicher Tilgungssatz werden 2 % festgelegt. Ihnen liegen zwei Angebote vor, die sich in ihren Zinskosten geringfügig unterscheiden.

Angebot A Angebot B
Kreditsumme 260.000€ 260.000€
Zinssatz 2,69 % p.a. 2,49 % p.a.
Kreditrate monatlich 1.016,17€ 972,83€
Zinsen nach 10 Jahren 62.350,47€ 57.762,57€

Fazit

Insgesamt betrachtet ist das Kreditangebot A deutlich teuer. Trotz des zunächst recht gering erscheinenden Zinsunterschieds in Höhe von 0,2 % jährlich. Zinsmehrkosten von knapp 4.600 Euro fallen beim teureren Kreditangebot an – innerhalb der Bindungsfrist von 10 Jahren. Dies macht sich schließlich in einer höheren monatlichen Kreditrate bemerkbar. Immerhin etwas mehr als 43 Euro mehr sind beim teureren Angebot A fällig – reine Zinskosten. Eine Belastung, die Sie nicht hinnehmen müssen, wenn Sie vor Vertragsabschluss vergleichen und sich für ein günstigeres Finanzierungsangebot entscheiden. Dazu sei abschließend noch erwähnt, dass sich die finanziellen Auswirkungen logischerweise verstärken, je größer der Zinsunterschied zweier Angebote ist.

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